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電銷機器人房地產話術模板（賣房電銷話術模板

本文目錄一覽： 1、房產電話銷售開場白怎么說大神們幫幫忙 2、房產電話營銷話術 3、房產電話銷售說辭話術技巧 4、房地產電話銷售技巧及話術？房產電話銷售開場白怎么說大神們幫幫忙房產電話銷售開場白參考：自我介紹自我介紹非常重要。例如當電話接通后電話機器人房地產話術模板你說“您好我是某某售樓部的某某某?！币欢ㄒ陂_場白中很熱情地表示友善的問候和自我介紹這是開場白當中的第一個因素自我介紹。2.相關產品的介紹如果碰到有意向的客戶要對自己銷售的產品做一個簡明扼要的說明這等于建立一座與客戶溝通的橋梁。第二個電話就不能直入主題電話機器人房地產話術模板了如果開門見山地直接進入話題顯得很唐突也不利于建立起融洽的關系。所以最好先關心一下客戶。3.介紹打電話的目的接下來要介紹打電話的目的。介紹打電話的目的時有一點很重要就是突出產品對客戶的好處。在開場白中要讓客戶真正感受到你對他的價值究竟在哪里。擴展資料：電話銷售要求銷售員具有良好的講話技巧、清晰的表達能力和一定的產品知識。電話作為一種方便、快捷、經濟的現(xiàn)代化通訊工具，正日益得到普及，當前中國城市電話普及率已達98%以上。最新調查表明，居民家庭電話除了用于和親朋好友及同事間的一般聯(lián)系外，正越來越多地運用在咨詢和購物方面，有65%的居民使用過電話查詢和咨詢業(yè)務，有20%的居民使用過電話預訂和電話購物?，F(xiàn)代生活追求快節(jié)奏、高效率，電話銷售作為一種新時尚正走進千家萬戶。電話銷售前的準備包括明確打電話的目的和目標、為了達到目標所必須提問的問題、設想客戶可能會提到的問題并事先做好準備、設想打電話中隨時有可能出現(xiàn)的事情并事先就做好準備、所需各種資料的準備、態(tài)度上也要做好準備開場白中的關鍵因素包括自我介紹、相關的人或物的說明、介紹打電話的目的、確認對方時間的可行性和轉向探詢需求。參考資料來源：百度百科-電話銷售（一種依托電話的銷售方式）房產電話營銷話術拓客是當下最為直接和有效的客戶召集方式之一電話機器人房地產話術模板，其成本低、成效高的優(yōu)勢備受眾多項目青睞，下面是我整理的房產電話營銷話術，歡迎來參考電話機器人房地產話術模板！一、要克服自己的內心障礙，有些人在打電話之前就已經擔心對方拒絕自己，遭到拒絕后不知該如何應對，只能掛斷電話，甚至有些人盼著電話快點掛掉、無人接聽，總是站在接電話人的角度考慮，想象他將如何拒絕你。如果這樣想，就變成電話機器人房地產話術模板了兩個人在拒絕。那打出的電話也不會收到預期的效果?？朔刃恼系K的方法有以下幾個： 1）擺正好心態(tài)。做銷售，被拒絕是再正常不過的事情。要對自己的產品和服務有百分之兩百的信心，對產品的市場前景應該非常的樂觀。同時，總結出自己產品的幾個優(yōu)點。（2）善于總結。應該感謝，每一個拒絕我們的客戶。因為我們可以從他們那里吸取到為什么會被拒絕的教訓。每次通話之后，都應該記錄下來，他們拒絕我們的方式，然后，我們再總結，自己如果下次還遇到類似的事情，怎樣去將它解決。這樣做的目的是當再次面對通用的問題時，有足夠的信心去解決，不會害怕，也不會恐懼。（3）每天抽一點時間學習。學得越多，會發(fā)現(xiàn)知道的越少。學習的目的不在于達到一個什么樣的高度。而是給自己足夠的信心。當然應該有選擇性的學習并不是什么不知道的都去學。打電話之前，把想要表達給客戶的關鍵詞可以先寫在紙上，以免由于緊張而語無倫次\電話打多了自然就成熟了。二、明確打電話的目的打電話給客戶的目的是為了把產品銷售出去，當然不可能一個電話就能完成，但是電話要打的有效果，能夠得到對我們有價值的信息。所以說打電話給客戶不是目的，而是聯(lián)系到目標客戶，獲得面談的機會，進而完成銷售。三、客戶資源的收集既然目的明確了，那么就是打電話給誰的問題了，任何行業(yè)的電話銷售都是從選擇客戶開始，電話銷售成功的關鍵在于找對目標，或者說找到足夠多的有效潛在目標客戶。在電話銷售過程中，選擇永遠比努力重要，一開始就找對目標雖然并不代表著能夠產生銷售業(yè)績，但起碼獲得了一個機會，獲得了一個不錯的開始。選擇客戶必須具備三個條件： 1、有潛在或者明顯的需求電話機器人房地產話術模板； 2、有一定的經濟實力消費你所銷售的產品； 3、聯(lián)系人要有決定權，能夠做主拍板。四、對客戶的把握對客戶需求的了解 1、地段、面積、價格、是否要按揭、朝向、樓層要求、裝修、什么時間入住、打算什么把房子買下來； 2、是否去看過本區(qū)域的房子（或是以前曾看過哪些房子） 3、何時方便看房子，并留下方便聯(lián)系的手機號碼； 4、了解買房的原因—————不可以直接發(fā)問，比如客戶問的是學區(qū)房，你可以接著問是否打算買給孩子上學，什么時候上學？如果是今年上學，那么此類客戶就是很A的?；蛘呖蛻粽f自己房子賣了，想買一套，那么這樣的客戶都會在近期成交；感覺客戶年紀比較輕的話，可以問是否準備結婚，婚期什么時間，如果在今年，那么也是相當A類的客戶； 5、如果說客戶對本小區(qū)的房子的幢數(shù)，樓層，價格要求比較高的，可以馬上予以否定，接著推薦給客戶看看別的房子是否喜歡，如果客戶感覺性的出價與市場偏離太遠時，那么此類客戶沒必要再跟下去，很可能是垃圾客戶，依具體情況而定； 6、如果客戶對樓盤有一定的了解，而且對價格與面積要求與市場相差不大時，此類客戶是比較A的；欠缺的就只是合適的房源了；注意事項： 1、留兩個以上的電話————如果留的聯(lián)系方式太少，我們有了新房源不能及時聯(lián)系你 2、一定要擴大或變通客戶的要求區(qū)域—————如果價格合理，你是否考慮其他地段的房子呢（實在找不到客戶要的房子的時候） 3、確定客戶預算范圍—————如果房子比較符合你的要求，你是否考慮提高你的預算呢，如果可以的話，大概可以提高多少呢，其實，有的客戶說接受總價范圍200萬，其實如果有好的房子，再多加一些錢他也會接受的，經紀人的思想千萬不能被客戶的話語局限； 4、確認客戶是否要貸款和付款能力，大約可以拿出多少首付款； 5、確定客戶是否在要求的區(qū)域內看過房子—————記住，對看過該區(qū)域并且對房價比較了解的客戶才是準客戶。五、（一）遇到真實的問題有幾種： 1、客戶的習慣性拒絕，大多數(shù)人在接到推銷電話時，第一反應是拒絕，這種客戶就要轉移他的注意方向，我們是走的`團購路線，產品不是賣給他自己，作用是能夠提高他的員工工作積極性，維系好他的客戶關系，帶來更大的企業(yè)效益。 2、客戶情緒化反對意見，我們打電話給客戶的時候，并不是很清楚客戶現(xiàn)在到底心情是好還是壞，適不適合現(xiàn)在進行溝通。所以可以從客戶的語氣及態(tài)度聽出他是否有情緒，傾聽他的抱怨，幫助他化解了煩躁的心情，那么在以后的溝通中，客戶也會對你的善意表示回饋，要學會傾聽，電話銷售人員會有相應的回報。 3、客戶好為人師的反對，客戶指出你的觀點或者產品不足的地方，并不是真的不滿意，客戶自己也清楚這個世界上沒有十全十美的產品，他只是想要告訴你自己有多厲害、多懂行。我們可以贏得和客戶的爭論，但是會輸?shù)翡N售的機會。銷售人員所要做的事情就是閉嘴，對客戶的不同看法洗耳恭聽。然后對他的看法表示贊同：“恩，您說的很有道理，什么產品多少都有瑕疵，聽您這么說，讓我學到了很多”。然后再提出自己的不同意見，這樣既滿足了客戶的虛榮心，也達到了自己銷售的目的。 4、“暫時不需要，有需要我會打電話給你的”這樣的回答，可能是我們的開場白沒有吸引客戶，那么我們就要調整話術，重點講我們能給他帶來什么，比如：五證齊全，均價低，精裝，學區(qū)房等等。 5、“你先發(fā)份資料戶型圖過來看看，到時候再說”這樣的回答只是給我們下次打電話留下機會，那么我們就要考慮下次打電話時，怎么樣吸引客戶的關注了，不能太急。 6、“我還要考慮考慮”、“再商量商量”這樣的回答，我們就要找到客戶“考慮”的真實含義了，可以詢問：您是擔心哪一方面？問清原因找出解決辦法。 7、“我們看上其他項目了”這個時候千萬不要貶低對方的合作伙伴，你貶低對手，就等于貶低你的客戶，結果適得其反。你可以這樣說：哦，那先恭喜您了，不知道與您看上的是哪個項目？作為同行我們可能了解的比較多一點，也許有什么能夠幫助您的地方？如客戶感興趣，可以給其分析下你的對手的優(yōu)勢，然后說出你產品的不同之處，引起客戶興趣，然后再提出約見下，讓你的客戶了解下自己的項目，多個選擇也不會對他造成什么損失。 8、價格方面的反對，電話溝通，盡量避免談價格，如非要報價格，可以報一個大致的價格，盡量報一個范圍，而不是準確的價格，以防客戶約不到訪。六、話術電開：您好，我是網(wǎng)易房產的客服，做新房團購的，看您近期考慮買房嗎|五證齊全的大紅本準現(xiàn)房看您考慮么|長風街上大紅本學區(qū)房看您需要嗎（開頭語可以換著來）客戶：有打算電開：您是考慮哪個位置客戶：南城|北城電開：您是考慮多少價位的客戶：六七千電開：給你推薦***，均價*** 客戶：位置在哪電開：項目位于*** 客戶：這個位置有點偏，價格還有點貴電開：給客戶分析賣點及升值潛力，以及我們獨家的團購優(yōu)惠客戶：有時間我去看看電開：您一般什么時候休息，我們有免費看房車接送，到時候安排看房車過去接您吧，省時省力。客戶：周六日休息電開：您看您是周六看還是周日看（讓客戶選擇，而不是自己被動看他的時間）客戶：周日吧電開：您看您是上午有時間還是下午有時間（繼續(xù)讓客戶選擇）客戶：下午吧好的：那到時候我和您確定具體時間和地點（提前確定時間和地點）然后問客戶姓名，登記上客戶的需求，再發(fā)條短信給客戶。房產電話銷售說辭話術技巧銷售人員在銷售過程中遇到期千奇百怪電話機器人房地產話術模板的人和事電話機器人房地產話術模板，如拘泥于一般電話機器人房地產話術模板的原則不會變通，往往導致銷售失敗。以下是我為大家整理的房產電話銷售說辭相關內容，希望對讀者有所幫助。房產電話銷售說辭有人認為優(yōu)秀的銷售人員天生具有能言善辯、反應靈敏、長于社交等優(yōu)點。其實大多數(shù)優(yōu)秀的銷售人員并非天生能言善辯，而是經過專業(yè)的訓練和在實際工作中的磨練造就的。優(yōu)秀銷售人員有三項基本品質： ——同情心：能設身處地為消費者著想 ——自我驅動力：有迫切完成銷售過程的個人需求 ——精力充沛、充滿自信，渴望成功，勤奮執(zhí)著，并有一種將挫折與困難當成挑戰(zhàn)的心理狀態(tài)。優(yōu)秀售樓員必備的基本素質一、專業(yè)素質售樓員自身素質的高與低，服務技能和服務態(tài)度的好與壞，是影響發(fā)展商服務水準的重要因素之一。因此，售樓員在上崗之前，必須要具備如下的專業(yè)知識。 1、電話機器人房地產話術模板了解公司要充分了解發(fā)展商的歷史狀況，獲過哪些榮譽，房地產開發(fā)與質量管理、售后服務承諾的內容、公司服務理念以及公司未來發(fā)展方向等事項。 2、了解房地產業(yè)與常用術語進入房地產業(yè)，不僅要對房地產業(yè)整體宏觀市場和微觀市場有所了解，還應對房地產業(yè)發(fā)展趨勢有所認知，同時應能準確把握區(qū)域市場動態(tài)和競爭樓盤優(yōu)劣勢及賣點等信息;另外，與行業(yè)相關的專業(yè)知識如房地產經營知識、金融知識、物業(yè) 管理知識、工程建筑基本知識、房地產法律知識及一些專業(yè)術語如容積率、綠化率、建筑密度、建筑面積、使用面積等詞匯，售樓員不僅要知其然，還要知其所以然。 3、了解顧客特性及其購買心理一般來說，顧客購買心理動機有求實心理、求新心理、求美心理、求名心理、自尊心理、仿效心理、隱秘心理、疑慮心理、安全心理等。 4、了解市場營銷相關內容樓盤銷售與一般商品銷售有著同質性和差異性，售樓員不僅要掌握一般商品營銷的技巧及相關理論與概念，還要就房地產營銷市場特性的同質性與異質性進行了解，學習和鉆研房地產的產品策略(Product)、營銷價格策略(Price)、營銷渠道策略(Place)、促銷組合策略(Promotion)等知識。二、綜合能力 1、洞察能力房地產營銷過程是一個巧妙的自我推銷過程，在這個過程中，售樓員采取主動態(tài)度與客戶溝通，在交談的過程中應具有敏銳的職業(yè)洞察能力、語言運用能力、社交能力和良好的品質。 2、語言運用能力售樓員在接待顧客時，必須要講究語言藝術，提高使用接待用語的頻率，主要應注意以下幾點：——態(tài)度要好，有誠意——要突出重點和要點——表達要恰當，語氣要委婉——語調要柔和——要通俗易懂——要配合氣氛——不夸大其詞——要留有余地 3、社交能力——交往使人感到愉快的能力——處理異議爭端的能力——控制交往氛圍的能力 4、良好品質 (1)從公司的角度來看雖然售樓員工作的目的不盡相同，有的是為了收入，有的是為了學習，有的是出于喜好，有的兼而有之，不論目的是什么，惟有公司的發(fā)展總目標實現(xiàn)后，個人的目標才能得以圓滿實現(xiàn)。因此售樓員必須具備如下的素質：☆積極的工作態(tài)度☆飽滿的工作熱情☆良好的人際關系☆善于與同事合作☆熱誠可靠☆獨立的工作能力☆具有創(chuàng)造性☆熱愛本職工作，不斷提高業(yè)務技能☆充分了解樓盤知識☆知道顧客真正需求☆能夠顯現(xiàn)出發(fā)展商和樓盤的附加價值☆達成業(yè)績目標☆服從管理人員領導☆虛心向有經驗的人學習☆忠實于發(fā)展商 (2)銷售人員的任務與個人素質、性格的關系三、應克服的痼疾一次成功的到訪接待，實際上是一系列銷售技巧、經驗支持的結果，一個系統(tǒng)工程。在這個工程的任何細微處出現(xiàn)問題都會影響到其電話機器人房地產話術模板他方面導致失敗或不完全成功，所以，售樓員應好好檢討自己，避免長期不良銷售方式所養(yǎng)成的痼疾。 1、言談側重道理有些售樓員習慣用書面化、理性的論述進行介紹，使客戶感覺其建議可操作性不強，達成目標的努力太過艱難，或根本就與這種人有心理距離，因此常會拒絕購買或拒絕其建議。 2、喜歡隨時反駁如果我們不斷打斷客戶談話，并對每個異議都進行反駁，會使我們失去在最合適時間內找到客戶真正異議的機會，而當這種反駁不附有建議性提議時，反駁僅僅是一時痛快，易導致客戶惱羞成怒，中斷談話過程，這對于雙方都是很遺憾的。 3、談話無重點銷售時間是寶貴的，而購買時間亦是寶貴的，我們在銷售介紹時應有充分的準備和計劃，并反復申述我們的要點。如果你的談話內容重點不突出，客戶無法察覺你的要求，就無從談起滿足你的要求了，反而會認為你對他重視不夠，準備不足將導致銷售失敗。 4、言不由衷的恭維對待客戶，我們應坦誠相待，由衷地贊同他們對于市場的正確判斷。如果為了討好客戶，以求得到訂單而進行華而不實的恭維，實在是對雙方的一種輕視，會降低消費者對售樓吶喊以及所推樓盤的信任度，亦會在日后承擔由此帶來的后果。 5、懶惰成功的銷售不是一項一蹴而就的事業(yè)。在銷售過程中，你會有許多獨處的機會，你的主管不會也不可能隨時隨地地檢查你的工作。所以，這是對個人自律的一個挑戰(zhàn)，喪失信心、沒有目標、孤獨都有可能造成懶惰，懶惰卻只能帶來更多的更大的失敗。"天上是不會掉餡餅的"，一份辛苦一份甘甜，只有不斷努力，進取，你的業(yè)績才會逐步上升，成功是克服懶惰的最好追求，自律是克服懶惰的最佳督導。四、置業(yè)顧問的業(yè)務素質 (1)推廣公司形象、傳遞公司信息(2)積極主動向客戶推薦公司樓盤(3)按照服務標準指引、保持高水準服務質素(4)每月有銷售業(yè)績(5)保持服務臺及民展場的清潔(6)及時反映客戶情況(7)準時提交總結報告 (8)培養(yǎng)市場意識，及時反映競爭對手及同類項目的發(fā)展動向(9)愛護銷售物料，包括工卡、工衣等(10)不斷進行業(yè)務知識的自我補充與提高(11)服從公司的工作調配與安排(12)嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度 (13)嚴格遵守行業(yè)保密制度銷售人員基本禮儀 1、著裝要求儀容儀表——客戶的第一視覺效應第一印象往往是深刻而長久的，而售樓員留給客戶的第一印象把握在自己手中。我們必須從細微處著手去建立與客戶相處的信心，并主動創(chuàng)造良好的銷售氛圍。所以，我們要有以下的儀容儀表：整體要求 2、接待動作訓練行為舉止——客戶心理障礙的突破口 1、站姿 (1)軀干：挺胸、收腹、緊臂、頸項挺直、頭部端正、微收下頜 (2)面部：微笑、目視前方 (3)四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開，手指落在腿褲縫處。特殊營業(yè)場所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。兩腿繃直，腳尖與肩同寬，腳尖向外微分。 2、坐姿 (1)眼睛直視前方，用余光注視座位 (2)輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動作太大引起椅子亂動及發(fā)出響聲 (3)當客人到訪時，應該放下手中事情站起來相迎，當客人就座后自己方可坐下 (4)造訪生客時，坐落在座椅前1/3，造訪熟客時，可落在座椅的2/3，不得靠椅背 (5)女士落座時，應用兩手將裙子向前輕攏，以免座皺或顯出不雅。聽人講話時，上身微微前傾或輕輕將上身轉向講話者，用柔和的目光注視對方，根據(jù)談話的內容確定注視時間長短和眼部神情，不可東張西望或顯得心不在焉。 (6)在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進。遇到客人或同事，應主動退后，并微笑著做出手勢"您先請" (7)在走廓行走時，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首先應說聲"對不起"，待客人閃開時說聲"謝謝"，再輕輕穿過。 (8)和客人、同時對面擦過時，應主動側身，并點頭問好 (9)給客人做向導時，要走在客人前二步遠的一側，以便隨時向客人解說和照顧客人 (10)行走時不得哼歌曲、吹口哨或跺腳 (11)工作時不得忸怩作態(tài)，做怪臉，吐舌、眨眼、照鏡子、涂口紅等，不得將任何物件夾于下 (12)上班時間不得在營業(yè)場所吸煙或吃東西 (13)注意"三輕"，即說話輕、走路輕、操作輕 (14)社交場合或與特殊客人見面時，可行禮表示尊敬，行禮約20秒，頭與上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時用右手與對方握手，女性雙手在腹前合攏，右手壓在左手上，極特殊場合才行45度鞠躬禮。行禮完畢后用熱情、友好的柔和目光注視客人。 3、接待語言訓練 1、交談 (1)與人交談時，首先應保持衣裝整潔 (2)交談時，用柔和的目光注視對方。面帶微笑，并通過輕輕點頭表示理解客人談話的內容或主題 (3)站立或落座時，應保持正確站姿與坐姿，切忌雙手叉腰，插入衣服口袋，交叉胸前或擺弄其它物品。 (4)他人講話時，不可整理衣服，弄頭發(fā)，摸臉，挖耳朵，摳鼻子，搔庠，敲桌子等，要做到修飾避人。 (5)嚴禁大笑手舞足蹈。 (6)在客人講話時，不得經?？词直?。 (7)三人交談時，要使用三人均聽得懂的語言。 (8)不得模仿他人的語言、語調或手勢及表情。 (9)在他人后面行走時，不要發(fā)出詭譎的笑聲，以免產生誤會。 (10)講話時，"請"、"您"、"謝謝"、"對不起"、"不用客氣"等禮貌語言要經常使用，不準講粗言穢語或使用蔑視性和污辱性的語言。不開過分的玩笑。(11)不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭辯，更不允許舉止魯莽語言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情情緒多么激動都必須保持冷靜。 (12)稱呼客人時，要多稱呼客人的姓氏，用"某先生"或"某小姐或某女士"，不知姓氏時，要用"這位先生"或"這位小姐或女士"。 (13)幾人在場，在與話者談話時涉及在場的其他人時，不能用"他"指他人，應呼其名或"某先生"或"這位小姐或女士"。 (14)無論任何時候從客人手中接過任何物品，都要說“謝謝”，對客人造成的任何不便都要說“對不起”，將證件等遞還客人是時應予以致謝，不能將證件一聲不吭地仍給客人或是扔在桌面上。 (15)客人講“謝謝”時，要答“不用謝”或“不用客氣”，不得毫無反應。 (16)任何時候招呼他人均不能用"喂"。 (17)對客人的問詢不能回答"不知道"，的確不清楚的事情，要先請客人稍侯，再代客詢問，或請客人直接與相關部門或人員聯(lián)系。 (18)不得用手指或筆桿為客人指示方向。 (19)在服務或打電話時，如有其他客人，應用點頭和眼神示意歡迎、請稍侯，并盡快結束手頭的工作，不得無所表示而冷落客人。 (20)如確有急事或接電話而需離開面對的客人時，必須講“對不起，請稍侯”，并盡快處理完畢?；仡^再次面對客人時，要說"對不起，讓你久等了"，不得一言不發(fā)就開始服務。想得到客戶的信賴，要好好活用果斷、反復、傳染的效果： ①果斷——將問題有信心地直截了當?shù)卣f出;②反復——將項目的優(yōu)勢突出介紹; ③感染——將對項目的自信、自身的熱情傳輸給客戶。 (一)、有計劃、有階段性的推銷、談判 1、接近客戶，套近乎是良好溝通的開始;2、引起對方足夠的注意力、興趣和購買欲望; 3、利用自己豐富的房地產專業(yè)知識，信心十足地介紹自身項目的優(yōu)勢;4、打動他，令對方下定決心購買。 (二)、利用暗示進行推銷、談判 1、正面暗示日本有(醫(yī)生的正門、律師的客廳)的說法，即是說：破爛的正門，不堪入目的沙發(fā)，讓人無法相信他的本事;相反，華麗的正門，華貴的沙發(fā)，則令人心里舒暢。同樣，銷售員若是穿衣服皺巴巴，表情灰暗，無精打采，那么就算客戶有滿腔的購買欲望都可能受到影響。 2、小小的動作也有暗示的作用： ①倒背著手面對客戶——讓人感覺高高在上，沒有親近感②抱著胳膊——讓客戶產生反感 ③搓手——沒能信心的表現(xiàn)④眼睛的動向——眼神不能飄浮不定，眼睛是心靈的窗戶 ⑤腳的位置——兩腿叉開，顯得吊兒郎當。 (三)、巧妙利用電話推銷 1、在電話中作給人好感的交流 ①注意聲音的高度，速度、語氣、稱呼、自我介紹 ;②注意聲音給人的感覺;③注意用詞不達意、談話時間，盡量以簡潔為要;④選擇打電話的時機，準備好要談的事項，準備好需記錄用的紙、筆、計算器。 ① 商洽成功的要點： (一)、與客戶融洽談判 1、以自然、的心情好好地與客戶溝通、融洽相處;2、有禮貌，培養(yǎng)推銷禮節(jié)，不說謊、真誠相處; 3、認同客戶的優(yōu)點，并加以贊賞，令對方開心;4、尋找共通的話題，以商品房為談話中心，將我們的項目的結構、價格、環(huán)境、交通，升值潛力等等詳細作介紹，突出自身樓盤的優(yōu)勢，必要時也可以適當?shù)卣f競爭樓盤的劣勢; (二)、對客戶作有效的詢問 1、利用詢問讓客戶開口說話;2、作能讓客戶馬上答復的簡單詢問;3、能夠讓客戶理解的詢問——不要太專業(yè)化，專業(yè)術語太多。 (三)、商洽中須掌握的幾項推銷術 1、了解客戶的性格，根據(jù)性格不同采取不同的說話接待方式。 2、根據(jù)其價值不同判斷：①利益型 ②理性型 ③感性型 3、了解排除競爭法： ①不說競爭對手的壞話②別說盡了項目的新有優(yōu)點 ③與周邊項目作適當?shù)谋容^，應突出我方項目的優(yōu)勢 4、“擅長傾聽”客戶說話為推銷高手 ①傾聽對方說話②令對方知道自己已充分理解他所講A、讓自己變得很賢明B、提高客戶自尊心C、客戶給自己的評價會增高 5、培養(yǎng)“傾聽技巧” ①對客戶提起的話題作適當?shù)母胶廷诓灰S便插嘴③抓住發(fā)言機會圍繞商品為主題作介紹 ② 在談判過程中，遇到客戶提出的反駁觀點、抱怨時： 1、誠實處理、不要說太多話，專心聆聽對方的話;2、說話要有權威性; 3、事前預想一下客戶的意見;4、分析原因，找出解決方案，如果能力權力范圍內解決不了的，再往上級反映情況;5、別感情用事，與客戶辯解或爭吵。 ③ 客戶意向購買，決定簽訂合約的征兆： (一)、從語辭方面看 1、再三詢問價格、優(yōu)惠條件時;2、詢問什么時候入伙時;3、詢問項目交通、配套情況時; 4、反復問同一個問題時;5、與家人或朋友打電話時;6、開始談及自己的私事時。 (二)、由表情、動作方面看： 1、突然默不作聲，有所思考的表情突然開朗時;2、再次細心地到現(xiàn)場看樓或多次到訪時;3、仔細研究售樓資料，計算購樓費用時;4、深呼吸、不斷變換坐姿時。 ④ 簽訂合約的注意事項：簽訂合約是成功的關鍵階段，絕不可松懈，應全力以赴 1、完成交易的方法： ①重復項目優(yōu)點②暗示新購單位的優(yōu)點③把客戶選擇的范圍縮小④建議客戶下訂 2、簽認購書或合同時： ①別讓客戶有緊迫感，以鎮(zhèn)定的態(tài)度簽約，別太著急。②別對自身的樓盤無信心，別放走機會。 ③簽約后馬上說出祝賀語或對業(yè)主表示關懷語，不談多余的話。④簽完合約后不要得意忘形。 ⑤ 售后服務 1、簽定認購書后，應讓客戶清楚知道銀行地址、銀行帳戶及抬頭、應在何時將首期款或其他樓款存入銀行。 2、應讓客戶清楚知道在交完樓款，憑付款票據(jù)到指定辦公點辦理簽訂買賣合同 (按揭的還需簽訂貸款合同、貸款申請表、辦理抵押登記及交清有關按揭費用)等有關手續(xù)，給客戶開樓款收據(jù) 等。并協(xié)助客戶辦理入伙手續(xù)，解決問題。 3、若是一次性付款的，則讓客戶將身份證、購房資料、付清樓款證明書及購樓發(fā)票交給指定部門，待辦房產證。 4、各售樓處應存一份客戶跟蹤記錄表，記錄好每個客戶樓款所交情況，讓各職員一目了然，若是欠交的則及時通知對方補交，若是用轉帳方式時，待樓款到帳后，則及時通知客戶前來簽署正式合同及辦理相關手續(xù)。八、促使成交技巧第一節(jié) 準確了解客戶需求 ? 首次接待和客戶跟蹤后，有必要對客戶進行深入的分析，準確地抓住了客戶的脈博，你的正式推銷已成功了一半。 ? 客戶的個人檔案 ? 力求全面，要善于從客戶的只言片語中解此方面信息，但切勿對客戶的私人生活表露濃厚的興趣，否則會引致誤解和厭煩。 ? 客戶的一般需求 ? 即客戶的基本購買動機，明白了解這一因素有助于更好的推介樓盤的基本素質，但如果你的房子起碼的需求都有不能予以滿足，你的推銷就毫無必要。 ? 客戶的特殊需求 ? 每個客戶對房子可能會有不同的質素要求，了解此點可使我們的推銷更具有針對性及避免失誤。 ? 客戶的優(yōu)先需求 ? 客戶的特殊需求中，有些是應優(yōu)先對待，有時滿足了這一點之后，客戶眼中對其他因素的考慮不再重要，可使我們的推銷事半功倍。商業(yè)地產銷售管理工作內容房地產銷售看似簡單，但是事實上并不是一件簡單的事情。因為它涉及到了非常多的工作環(huán)節(jié)，商業(yè)地產銷售管理工作內容相關的工作內容也不簡單。因此，從事過相關的房地產工作的朋友就會知道，其實商業(yè)地產銷售涉及到很多的環(huán)節(jié)，不同的環(huán)節(jié)具體的操作方式以及操作環(huán)節(jié)都會有一定的差異。因此，房地產營銷策劃商業(yè)地產銷售管理也就會存在一定的差異性。那么，商業(yè)地產銷售管理一般主要的工作內容是什么呢? 首先，商業(yè)地產銷售管理要處理好商業(yè)地產銷售過程當中的所有事務，不管是具體的房產銷售過程還是房產銷售本身的一些后續(xù)環(huán)節(jié)，都是需要商業(yè)地產銷售管理實際性去操作去督促的。銷售執(zhí)行如果自己本身沒有注意商業(yè)地產銷售管理的管理以及后續(xù)事項的處理，那么商業(yè)地產銷售管理就算不上是一個合格的商業(yè)地產銷售管理了。其次，商業(yè)地產銷售管理還要對上級領導負責，比如說在商業(yè)地產銷售過程當中發(fā)生的一些比較重大的事件要及時性的進行上報和處理，對于商業(yè)地產銷售后續(xù)過程當中出現(xiàn)的問題要及時的處理和跟蹤等等都是作為一個商業(yè)地產銷售管理需要去實際性解決的問題。最后，商業(yè)地產銷售管理還要注重自己和商業(yè)地產銷售相關的一些事務，任何有關的工作以及信息內容都要進行適當?shù)奶幚砗凸苤疲虡I(yè)地產銷售管理工作內容這是作為一個合格的商業(yè)地產銷售管理必須要做到的事情。下一頁更多精彩“房地產銷售的基本流程” 房地產電話銷售技巧及話術？一、要克服自己的內心障礙，有些人在打電話之前就已經擔心對方拒絕自己，遭到拒絕后不知該如何應對，只能掛斷電話，甚至有些人盼著電話快點掛掉、無人接聽，總是站在接電話人的角度考慮，想象他將如何拒絕你。如果這樣想，就變成了兩個人在拒絕。那打出的電話也不會收到預期的效果?？朔刃恼系K的方法有以下幾個：1）擺正好心態(tài)。做銷售，被拒絕是再正常不過的事情。不正常的是沒有人拒絕我們，如果那樣的話，就不需要去跑業(yè)務了。要對自己的產品和服務有百分之兩百的信心，對產品的市場前景應該非常的樂觀。別人不用或不需要我們的產品或服務，是他們的損失。同時，總結出自己產品的幾個優(yōu)點。（2）善于總結。應該感謝，每一個拒絕我們的客戶。因為我們可以從他們那里吸取到為什么會被拒絕的教訓。每次通話之后，都應該記錄下來，他們拒絕我們的方式，然后，我們再總結，自己如果下次還遇到類似的事情，怎樣去將它解決。這樣做的目的是當再次面對通用的問題時，有足夠的信心去解決，不會害怕，也不會恐懼。(3) 每天抽一點時間學習。學得越多，會發(fā)現(xiàn)知道的越少。學習的目的不在于達到一個什么樣的高度。而是給自己足夠的信心。當然應該有選擇性的學習并不是什么不知道的都去學。打電話之前,把想要表達給客戶的關鍵詞可以先寫在紙上,以免由于緊張而"語無倫次", 電話打多了自然就成熟了。二、明確打電話的目的打電話給客戶的目的是為了把產品銷售出去，當然不可能一個電話就能完成，但是電話要打的有效果，能夠得到對我們有價值的信息。假如接電話的人正好是負責人，那么就可以直接向其介紹公司產品，通過電話溝通，給其發(fā)產品資料郵件、預約拜訪等，如不是負責人，就要想辦法獲得負責人姓名、電話等資料，然后和其聯(lián)系發(fā)郵件、預約拜訪。所以說打電話給客戶不是目的，而是聯(lián)系到目標客戶，獲得面談的機會，進而完成銷售.三、客戶資源的收集既然目的明確了，那么就是打電話給誰的問題了，任何行業(yè)的電話銷售都是從選擇客戶開始，電話銷售成功的關鍵在于找對目標，或者說找到足夠多的有效潛在目標客戶，如果連這點都做不到，是根本談不上創(chuàng)造什么良好的業(yè)績的。在電話銷售過程中，選擇永遠比努力重要，一開始就找對目標雖然并不代表著能夠產生銷售業(yè)績，但起碼獲得了一個機會，獲得了一個不錯的開始。選擇客戶必須具備三個條件：1、有潛在或者明顯的需求；2、有一定的經濟實力消費你所銷售的產品；3、聯(lián)系人要有決定權，能夠做主拍板。四、前臺或者總機溝通資料收集好了，就是電話聯(lián)系了，這時候會發(fā)現(xiàn)很多電話是公司前臺或者總機，接電話的人不是所要找的目標，準備的一大套銷售話術還沒講就被拒之門外，那么就要想辦法繞過這些障礙，繞過前臺的話術：1.在找資料的時候，順便找到老板的名字，在打電話的時候，直接找老總，若對方問到你是誰，你就說是其客戶或者朋友，這樣找到的機會大一些。2.多準備幾個該公司的電話，用不同的號碼去打，不同的人接，會有不同的反應，這樣成功的幾率也比較大。3.隨便轉一個分機再問（不按0 轉人工），可能轉到業(yè)務員那里或人事部，這樣就能躲過前臺。 4.如果覺得這個客戶很有戲，就不要放棄，可以找另外一個同事幫你打，順便考考同事，也可以學到新的方法5.以他們的合作伙伴的身份，例如:你好，我這是XX公司，幫我接一下你們老板，昨天我發(fā)了份傳真給他，想確定是否收到。6.不知道負責人姓什么，假裝認識，比如說找一下你們王經理，“我是XX公司XXX，之前我們聯(lián)系過談合作的事。如回答沒有這個人，可以說：哦，那是我記錯了，他的名片我丟了，請告訴我他貴姓，電話多少？”7. 別把你的名字跟電話號碼留給接電話的人。如果負責人不在或是沒空，就說：沒關系，負責人一般什么時候在呢？您看我什么時候方便打過來，要不我下午再給您打？這樣接電話的人就很難再拒絕你了。五、成功的電話銷售開場白歷經波折找到你的目標客戶，必須要在30秒內做到公司及自我介紹，引起客戶的興趣，讓客戶愿意繼續(xù)談下去。即銷售員要在30秒鐘內清楚地讓客戶知道下列三件事：1、我是誰，我代表哪家公司？2、我打電話給客戶的目的是什么？3、我公司的產品對客戶有什么用途？開場白最好用最簡短精煉的語句表達自己的意圖，因為沒人會有耐心聽一個陌生人在那發(fā)表長篇大論，而且客戶關心的是這個電話是干什么的，能夠給他帶來什么，沒有用處的電話對任何人來說，都是浪費時間六、介紹自己的產品電話里介紹產品要抓住重點，突出我們的產品特色，吸引客戶：例如房子周邊環(huán)境好、交通發(fā)達、價格合適等。七、處理客戶的反對意見介紹產品時會遇到客戶的拒絕、質疑，但是要保持好的心態(tài)，同時對客戶提出的拒絕、質疑能夠想出應對的話術?？蛻舻姆磳σ庖娛欠謨煞N：非真實的反對意見和真實的。（一）非真實的反對意見有幾種：1、客戶的習慣性拒絕，大多數(shù)人在接到推銷電話時，第一反應是拒絕，這種客戶就要轉移他的注意方向，我們是走的團購路線，產品不是賣給他自己，作用是能夠提高他的員工工作積極性，維系好他的客戶關系，帶來更大的企業(yè)效益。2、客戶情緒化反對意見，我們打電話給客戶的時候，并不是很清楚客戶現(xiàn)在到底心情是好還是壞，適不適合現(xiàn)在進行溝通。所以可以從客戶的語氣及態(tài)度聽出他是否有情緒，傾聽他的抱怨，幫助他化解了煩躁的心情，那么在以后的溝通中，客戶也會對你的善意表示回饋，要學會傾聽，電話銷售人員會有相應的回報。3、客戶好為人師的反對，客戶指出你的觀點或者產品不足的地方，并不是真的不滿意，客戶自己也清楚這個世界上沒有十全十美的產品，他只是想要告訴你自己有多厲害、多懂行。我們可以贏得和客戶的爭論，但是會輸?shù)翡N售的機會。銷售人員所要做的事情就是閉嘴，對客戶的不同看法洗耳恭聽。然后對他的看法表示贊同：“恩，您說的很有道理，什么產品多少都有瑕疵，聽您這么說，讓我學到了很多”。然后再提出自己的不同意見，這樣既滿足了客戶的虛榮心，也達到了自己銷售的目的。（二）真實的反對意見主要包括兩個方面：1、需要方面，有幾種表現(xiàn)形式（1）“暫時不需要，有需要我會打電話給你的”這樣的回答，可能是我們的開場白沒有吸引客戶，那么我們就要調整話術，重點講我們產品能給他帶來什么，比如：您看馬上過年了，您公司肯定要給員工發(fā)福利，老客戶也要維護好關系吧，員工福利能夠提高員工工作積極性，客戶禮品能夠增進客戶合作關系，您用不多的投入，就能夠獲得巨大的收益，來年您的生意還不是越做越好。（2）“你先發(fā)份傳真、資料過來看看，到時候再說”這樣的回答只是給我們下次打電話留下機會，那么我們就要考慮下次打電話時，怎么樣吸引客戶的關注了，不能太急。（3）“我還要考慮考慮”、“再商量商量”這樣的回答，我們就要找到客戶“考慮”的真實含義了，可以詢問：您是擔心哪一方面？這樣好了，我?guī)еa品和資料去您那，您好做個直觀的了解。最好是約面談，問清原因找出解決辦法（4）“我們已經有合作伙伴了”這個時候千萬不要貶低對方的合作伙伴，你貶低對手，就等于貶低你的客戶，結果適得其反。你可以這樣說：哦，那先恭喜您了，不知道與您合作的是哪家公司？作為同行我們可能了解的比較多一點，也許有什么能夠幫助您的地方？如客戶感興趣，可以給其分析下你的對手的優(yōu)勢，然后說出你產品的不同之處，引起客戶興趣，然后再提出約見下，讓你的客戶了解下產品，多個選擇也不會對他造成什么損失。（5）“我現(xiàn)在很忙，沒有時間和你談”，這種答復我們可以這樣回答客戶：沒關系，您看明天下午方便的話，我?guī)зY料去您那拜訪一下，具體的咱們見面談。如果客戶還是拒絕，那就告訴客戶先給他發(fā)個郵件，約個下次聯(lián)系的時間，給客戶個緩沖期。2、價格方面的反對，電話溝通，盡量避免談價格，如非要報價格，可以報一個大致的價格，盡量報一個范圍，而不是準確的價格，便于和客戶討價還價。八、約客戶面談我們打電話的最終目的是銷售我們的產品，這就需要和客戶坐下來面談，所以打電話的成功與否，就是看能否約到客戶對其上門拜訪。任何一個客戶都不可能是一個電話就談成的，也許第一次沒有約成功，但是我們可以給自己留下后路，可以這樣說：XX總，您看這樣好吧，明天下午我?guī)еa品和資料去您那一趟,… 哦，明天您沒時間啊，那您看周三下午方便嗎？不會耽誤您多少時間，周三下午您幾點有時間… 好的，那周三見吧，到時候給您電話。約見成功，打電話的目的就達到了，下面的事情就是準備材料、樣品上門拜訪了，這才是真正的銷售開始，怎么樣取得面談的成功，才是對一個銷售人員的銷售能力的考驗。

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