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土地增值稅的會計處理和稅務(wù)處理

1.會計處理

商品房交付使用后，企業(yè)開出增值稅發(fā)票交給買受人時作為收入的實現(xiàn)，也就意味著該部分需要承擔(dān)其對應(yīng)的土地增值稅，會計財務(wù)處理將該部分土地增值稅記入“稅金及附加”科目的借方，同時貸記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”科目。執(zhí)行稅法規(guī)定對項目進(jìn)行土地增值稅清算，根據(jù)主管稅務(wù)機關(guān)出具的《稅務(wù)事項通知書》進(jìn)行賬務(wù)處理，多交土地增值稅的，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”科目。補繳時，借記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

2.稅務(wù)處理

土地增值稅的“視同銷售”同樣也存在著等同于對外銷售納稅的情形，遵照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，開發(fā)商將本公司開發(fā)的產(chǎn)品用于向外投資的情形，或作為職工福利的情形，或作為獎勵品的情形，或把開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人的情形、或以開發(fā)產(chǎn)品抵債的情形、或與其他單位和個人進(jìn)行非貨幣性交易的情形等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)等同于對外銷售開發(fā)產(chǎn)品，對應(yīng)的收入首先依本公司在相近期間、相同區(qū)域銷售的同類型房地產(chǎn)的平均價格推定，其次由開發(fā)商所屬主管稅務(wù)機關(guān)參考同一地區(qū)、同一年份同類型房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。企業(yè)正常銷售和“視同銷售”收入合計匯總計算的全部價款和價外費用，依照稅法規(guī)定扣除增值稅銷項稅作為土地增值稅應(yīng)稅收入，用公式表示為：全部價款和價外費用-增值稅銷項稅=土地增值稅應(yīng)稅收入。

（三）企業(yè)所得稅的會計處理和稅務(wù)處理

1.會計處理

房地產(chǎn)銷售完成并辦理竣工交房后，會計上應(yīng)及時確認(rèn)收入，按稅法和會計準(zhǔn)則要求同時結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本，所得稅納稅調(diào)整后計算出所得稅，財務(wù)處理借記“所得稅費用”科目，貸記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交所得稅”科目。

2.稅務(wù)處理

開發(fā)商應(yīng)按照國稅發(fā)〔2009〕31號文規(guī)定，在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金及其等價物和其他經(jīng)濟(jì)利益全部確認(rèn)為銷售收入。企業(yè)代替相關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各類基金、費用和附加等，凡是并入商品房價內(nèi)或由開發(fā)商開具發(fā)票的，依照稅法規(guī)定一概確認(rèn)為銷售收入。