祝惇若認(rèn)為，這是中國未來房地產(chǎn)發(fā)展的最好方向。

　　祝惇若給人留下的印象就是四個字：溫文爾雅?；蛟S是深受上海人對外表、衣著整潔、干凈習(xí)性的影響，祝惇若無論是在演講、對話等主題活動中，還是在午宴、晚間小聚這樣輕松的場合，一直堅持身穿長袖襯衣，領(lǐng)口、袖口的扣子扣得規(guī)規(guī)矩矩，頭發(fā)也梳理得一絲不茍。 祝惇若擁有上海交通大學(xué)金融學(xué)學(xué)士學(xué)位及荷蘭馬斯特里赫特管理學(xué)院工商管理碩士學(xué)位。而后，祝惇若進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就職于多家地產(chǎn)開發(fā)公司。他曾任香港新鴻基地產(chǎn)上海辦事處的助理總經(jīng)理，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)拓展和市場營銷。隨后，祝惇若在美資NAI亞太地產(chǎn)有限公司擔(dān)任中國區(qū)總經(jīng)理和董事的職務(wù)。

　　在進(jìn)入世邦魏理仕之前，祝惇若在高緯環(huán)球擔(dān)任中國區(qū)業(yè)務(wù)拓展總監(jiān)，主要領(lǐng)導(dǎo)該公司在全國范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)推廣并負(fù)責(zé)除上海與北京之外分公司的設(shè)立與運營。事實上，祝惇若在今年履新世邦魏理仕中國區(qū)董事總經(jīng)理后，就開始利用可能的機會和途徑向更多的人宣傳和灌輸?shù)禺a(chǎn)外包”這個概念。祝惇若認(rèn)為，這是中國未來房地產(chǎn)發(fā)展的最好方向。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：應(yīng)該怎么理解地產(chǎn)外包”這個概念？它所涉及的領(lǐng)域包括哪些？

　　祝惇若：地產(chǎn)外包，簡單來說，就是把與地產(chǎn)相關(guān)的一些非核心業(yè)務(wù)流程或是公司并不擅長的一些功能委托給第三方專業(yè)機構(gòu)去完成。通過整合內(nèi)外部資源、降低經(jīng)營成本，提高企業(yè)的核心競爭力。地產(chǎn)外包”可以說是順應(yīng)商業(yè)需求而產(chǎn)生的一個專門的服務(wù)分支。

　　從需求來源看，一般的地產(chǎn)外包”來自兩個方向。第一，需求來自那些專門的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從最初概念的醞釀，到最后執(zhí)行出產(chǎn)品，這個流程很長，會涉及許多環(huán)節(jié)。全能型開發(fā)商畢竟不多，一些流程環(huán)節(jié)上借助外部專業(yè)力量，可以節(jié)約大量雇傭培訓(xùn)專業(yè)人員的成本，又可以保證得到最專業(yè)高效的結(jié)果。如果能夠達(dá)到這樣的目標(biāo)，那么服務(wù)外包過程中產(chǎn)生的一些成本，與最終的獲得的收益來說還是非常低廉的。

　　另外，現(xiàn)在越來越多的區(qū)域政府在城市化開發(fā)以及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展過程中也扮演著類似房地產(chǎn)開發(fā)商的角色，從概念規(guī)劃、可行性研究，直至分期實施、招商運營，都需要相應(yīng)的機構(gòu)及服務(wù)商提供專業(yè)意見。

　　再者，需要地產(chǎn)服務(wù)的不僅僅是開發(fā)商們，許多非地產(chǎn)企業(yè)在其擴張過程中，會遇到不少房地產(chǎn)方面的需求。比如，廠房、辦公地的選址及建設(shè)裝修、廠房的設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)管理等。對于這些企業(yè)而言，花費人力物資去做相關(guān)調(diào)研、建設(shè)監(jiān)理等，都是不甚明智的。此時，專門的地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)就可以滿足他們的需求，如世邦魏理仕，就能夠提供包括房地產(chǎn)流程中各個環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，其實對于客戶來說，按需定制服務(wù)，最終能夠為企業(yè)的運營帶來非常大的收益。

　　因此，地產(chǎn)外包”其實是現(xiàn)在大家熟悉的外包服務(wù)的高度專業(yè)化分工的表現(xiàn)。開發(fā)前期的規(guī)劃定位，市場調(diào)研和可行性研究直到項目的租賃銷售方案以及后期的代理與資產(chǎn)管理等可以交給專業(yè)的地產(chǎn)服務(wù)公司來做；規(guī)劃設(shè)計可以外包給設(shè)計單位。開發(fā)期間，項目監(jiān)理、建造、裝飾工程等可分別外包給監(jiān)理單位、建筑工程公司、裝飾公司等。此外，諸如一些日常的公司形象公關(guān)工程以及關(guān)于房地產(chǎn)項目的廣告發(fā)布與媒體關(guān)系管理等，都可以有更為專業(yè)的服務(wù)商代勞。房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的一個支柱產(chǎn)業(yè)，不但產(chǎn)業(yè)鏈很長，而且所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)門類也很繁多。因此地產(chǎn)服務(wù)提供商們與開發(fā)商以及各類企業(yè)需要明確各自在產(chǎn)業(yè)鏈上的定位，這樣才能夠真正使得公司資源得到最妥善的利用從而為社會創(chuàng)造最大的價值。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：是否可以理解為，地產(chǎn)外包其實也是模式的轉(zhuǎn)變？開發(fā)商從以往的香港一條龍的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)槊朗降膶I(yè)運營模式？這種模式的轉(zhuǎn)變目前在中國有多大的可能性？

　　祝惇若：首先我要確保我準(zhǔn)確理解了你的問題。你所說的香港一條龍的經(jīng)營模式，指的可能是現(xiàn)在被我們在國內(nèi)所熟知的一些香港大型開發(fā)商從拿地到開發(fā)經(jīng)營都由自己的團隊進(jìn)行操作的模式。如果是，我想先補充一點。那就是盡管有這么一些非常有經(jīng)驗的大型開發(fā)商確實在自己承擔(dān)大部分的開發(fā)經(jīng)營功能，但其實他們在整個過程中，還是有一些環(huán)節(jié)需要依靠外包來實現(xiàn)他們最大的利益。那更不用說一些中小型的開發(fā)商，即使他們在香港這樣一個高度發(fā)達(dá)的市場里，還是一直依靠著部分環(huán)節(jié)的外包，來協(xié)助他們成功的創(chuàng)造出符合市場需要的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。所以我覺得這里所說的一條龍”的經(jīng)營模式并不能簡單的用港式來概括。

　　在這個基礎(chǔ)上，我來談?wù)勎覍δ愕膯栴}的看法。早期的香港開發(fā)商們包攬了投融資、買地、開發(fā)建造、營銷銷售、后期管理的全部流程。并且確實也取得了很大成功，成就了不少地產(chǎn)巨頭，比如和記黃埔與新鴻基等等。但是，他們的成功和香港的經(jīng)濟金融體系、土地制度、法律政策等大環(huán)境是息息相關(guān)的，而且這些大型企業(yè)用了相當(dāng)長的一段時間來不斷積累屬于他們自己的經(jīng)驗，才達(dá)到了今天這樣的規(guī)模與成熟的運作?，F(xiàn)在國內(nèi)很多開發(fā)企業(yè)借鑒的都是香港模式，雖然我作為房地產(chǎn)從業(yè)者，非常希望有一天能看到我們國內(nèi)也出現(xiàn)越來越多的大型專業(yè)發(fā)展商，但是在目前國內(nèi)整個經(jīng)濟環(huán)境與房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的情況下，盲目照搬這樣的模式，也就是我們俗話說的硬上”，那就不是一種明智的做法。

　　中國內(nèi)地市場的多樣性和多元化決定了其高度的復(fù)雜性。如果開發(fā)商們十八般武藝樣樣精通，那么其專業(yè)人才儲備與企業(yè)資源等必然要往大里做，在每個目標(biāo)市場都要布置各個環(huán)節(jié)的專業(yè)人員并調(diào)配相應(yīng)的資金。這意味著管理體系上的重疊交叉，也會隨之帶來巨大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險。具體來說，怎樣針對不同市場建立不同的完整體系？即使建立了完善的流程體系，之后如何有效管理而使其產(chǎn)生最大的協(xié)同效應(yīng)、產(chǎn)出最大利益？這其中需要花費巨大的人力物力去協(xié)調(diào)，企業(yè)人力成本、開發(fā)成本必然會大幅上升。而一旦協(xié)調(diào)不力，就會導(dǎo)致效率低下造成企業(yè)損失。

　　而事實上，失敗案例我們也見得不少。近年來，酒店業(yè)的穩(wěn)定收益和較高回報吸引了一大批開發(fā)商投身其中，酒店開發(fā)風(fēng)起云涌。其中有些開發(fā)商在不了解酒店業(yè)特性的情況下，盲目投入資金，照搬其開發(fā)住宅或者其他資產(chǎn)類型的經(jīng)驗，自己包攬了定位、運營管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，結(jié)果出來的產(chǎn)品不但不能吸引專業(yè)酒店運營公司的加盟，在滿足基本客戶要求方面也注定遭遇市場的冷對。如果，他們理解自己在酒店開發(fā)方面的知識短板，而將前期開發(fā)顧問、產(chǎn)品定位設(shè)計、酒店運營等高度專業(yè)性的環(huán)節(jié)外包給相關(guān)服務(wù)商，那么則會皆大歡喜。

　　因此，對于開發(fā)商而言，應(yīng)該明確其根本競爭力所在。在熟悉房地產(chǎn)開發(fā)整個流程的前提下，懂得整合各方資源并做出最終決策就能夠?qū)崿F(xiàn)項目最終的成功；如果不顧市場與自身條件盲目追求全面，那么時間、資金與人才方面的壓力可能就會很大，而且結(jié)果也不一定理想。所謂美國模式”，就是這樣一種高度專業(yè)細(xì)分、講究協(xié)同合作的開發(fā)模式。美式”抑或港式”，開發(fā)商在起步初期，調(diào)配資源的能力有限，所以只能自己包攬一切；隨著規(guī)模的做大，并且，最重要的是隨著上下游服務(wù)體系的完善，他們就會逐步外包那些配套環(huán)節(jié)，而專注于自己最核心的職能，這就是所謂的術(shù)業(yè)有專攻”，是一種高度專業(yè)化分工。

　　這其實與我們國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一致的。

　　舉例來說，國內(nèi)的許多開發(fā)商都是從做住宅項目起步的，中國人講究居者有其屋”，住哪兒是十分講究的，對住宅的巨大剛性需求使得這些早期的開發(fā)商們挖到了第一桶金，他們初期的項目規(guī)模不大，而且也不復(fù)雜，所以本土市場的成功很容易。這種現(xiàn)象在許多三四線城市仍然普遍，住宅開發(fā)的準(zhǔn)入門檻很低，許多煤老板、礦老板轉(zhuǎn)行就去住宅，而且很容易就能賺到錢；因為當(dāng)?shù)赜行枨螅蚁M者的要求也相對更為簡單。

　　但是，發(fā)展到一定階段，比如像上海、北京這樣比較成熟的市場，開發(fā)商們會發(fā)現(xiàn)，消費者們越來越挑剔，不是隨便造個房子就一定賣得出去。房子的設(shè)計，包括內(nèi)部房型設(shè)計、外部環(huán)境設(shè)計、景觀設(shè)計，甚至是文化元素的加入等，都不是自己拍拍腦袋就能想出來的。他們得了解本地市場特點、市場趨勢，那么，依靠熟悉本地市場的專業(yè)人才出謀劃策就是最有效率的方法，表面來看這會帶來額外成本，但實質(zhì)上避免走彎路、帶來的隱性效益以及產(chǎn)品成功帶來的顯性效益是絕對劃算的。

　　更何況，現(xiàn)在很多住宅開發(fā)商做大了以后，目標(biāo)更宏大，不僅要做本地市場，還要攻外地市場，更要去做商業(yè)地產(chǎn)、做城市綜合體，這時項目的復(fù)雜性大幅度提高，就更需要將自己不專業(yè)的環(huán)節(jié)外包出去。所以，讓專業(yè)的機構(gòu)和團隊做專業(yè)的事”是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然發(fā)展路徑，在中國，隨著產(chǎn)業(yè)環(huán)境的成熟、服務(wù)體系的完善，這種模式的轉(zhuǎn)變不僅是可能的，而且是必然的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：在地產(chǎn)外包的過程中，開發(fā)商對其的可控性怎么保證？這是否會造成開發(fā)商的被動？

　　祝惇若：開發(fā)商和外包服務(wù)商一方面是客戶與提供服務(wù)者的關(guān)系，但另一方面，兩者的互動形成了一個橫向的價值鏈，是共榮共損的。高質(zhì)量的合作將促使整個行業(yè)良性上升，否則就會構(gòu)成惡性循環(huán)。開發(fā)商和外包服務(wù)商之間應(yīng)該是互信互利”的合作關(guān)系。

　　明白了這一點，那首先，開發(fā)商一旦在選擇了外包服務(wù)商之后必須對其抱以信任的態(tài)度，真正理解服務(wù)商所承擔(dān)的功能，以及他們能為項目帶來的增值效應(yīng)。沒有必要將信將疑，任何有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光的服務(wù)商，都不會只為了眼前的短期利益，而不顧開發(fā)商的質(zhì)量要求；否則，一旦服務(wù)質(zhì)量不佳，得不償失的只能是他們自己。

　　當(dāng)然，我上面說的信任，也絕對不能是一種盲目的信任，質(zhì)量把控還是十分必要的。

　　在確定委托之前，必須先與外包商充分溝通，了解其背景、資質(zhì)、對項目的把握等。這個了解的過程很重要，開發(fā)商需要明確外包商的項目團隊是否值得信賴，包括他們的專業(yè)知識結(jié)構(gòu)、團隊的穩(wěn)定性等；另外，要明確他們是否真正有能力滿足你的要求、或者理解你的需求，包括他們對項目的理解、同類項目的工作經(jīng)驗等。

　　確定委托之后，也就是服務(wù)過程中，開發(fā)商不能就此做了甩手掌柜，必須加強與服務(wù)商的溝通以控制質(zhì)量。借用外腦”能開拓你的思路，但最后決策的、確定最終方向的仍是開發(fā)商，所以雙方要保持不斷溝通，一方面可以及時解決服務(wù)過程中發(fā)生的小問題，把握好服務(wù)方向和質(zhì)量，另一方面也是開發(fā)商提升專業(yè)知識儲備的好機會。

　　同時，控制的度”要把握好。開發(fā)商如果過多干預(yù)，會影響專業(yè)服務(wù)團隊的發(fā)揮。外包的環(huán)節(jié)通常都是委托客戶所不擅長的領(lǐng)域，如果對于服務(wù)商的整個服務(wù)過程都橫加干預(yù)，反而不利于項目質(zhì)量的提升?？傊?，兩者在互相信任的前提下加強溝通，開發(fā)商適當(dāng)?shù)胤攀旨由线m時的控制，就不會陷于被動。

　　不可否認(rèn)，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，地產(chǎn)外包業(yè)務(wù)也在迅速擴張，出現(xiàn)了很多從規(guī)模或質(zhì)量上都良莠不齊的公司。這種情況下，開發(fā)商選擇的難度也在不斷增加，因此，確定委托之前，開發(fā)商一定要明確自己的考量標(biāo)準(zhǔn)，并充分了解外包服務(wù)商的公司背景、項目經(jīng)驗、團隊穩(wěn)定性等考量要素。需要注意的是，價格可以是考量標(biāo)準(zhǔn)之一，但絕對不是最重要的一個，不能簡單以服務(wù)價格來判斷，而是以最終的性價比以及帶來的收益去考量。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：在目前中國2.7萬家開發(fā)商中，擁有一、二級開發(fā)資質(zhì)的不足10%，也就是說，在有90%都是小型開發(fā)商的情況下，中國地產(chǎn)外包的前景是否會受到很大限制？

　　祝惇若：就像我之前說的，從香港的大而全”模式到美式的專業(yè)運營模式，是產(chǎn)業(yè)在不同的市場發(fā)展過程中形成的不同的發(fā)展路徑。首先，那10%的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商活躍在中國的各個城市，他們不局限在本地市場，而是著眼于全國市場的擴展；并且，他們涉及的物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)會日益復(fù)雜。在開發(fā)過程中，肯定已經(jīng)遇到過高專業(yè)性要求造成的壁壘，比如對當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮陌盐?、不同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品要求。他們可能走過彎路、遇到過挫折，或者可能運氣好，還沒有遇到過大麻煩。不過，可以肯定的是，隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境日益復(fù)雜、消費者需求質(zhì)量的不斷提升，越來越多的開發(fā)商會意識到借用外腦”的充分必要性。

　　至于剩下的90%，應(yīng)該大多還局限在本地有限的市場內(nèi)，開發(fā)的物業(yè)形態(tài)也相對單一。在他們所處的市場環(huán)境下，他們暫時是安全的；但是，隨著市場競爭的加劇，能迅速轉(zhuǎn)型并適應(yīng)環(huán)境的人才能生存，屆時他們更需要在專業(yè)意見的指導(dǎo)下，通過不斷地調(diào)整和改變，去迎合需求趨勢而越做越大，否則就會被淘汰。

　　在我看來，開發(fā)商的大小，并非簡單取決于他們的規(guī)模，同時也取決于他們的觀念模式和開發(fā)程度。只要那90%里的開發(fā)商擁有開放包容的眼界，樂于接受先進(jìn)的模式，那么我絕對看好他們會不斷地升級而做大做強。我想這90%里今后也會出現(xiàn)像萬科、SOHO中國這樣觀念先行的地產(chǎn)精英開發(fā)商。

　　所以，我覺得，那90%是地產(chǎn)外包的巨大潛在客戶群，他們不會限制地產(chǎn)外包的發(fā)展，反而會是一種巨大的促進(jìn)。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：目前中國商業(yè)地產(chǎn)中外包的主要部分是什么？

　　祝惇若：商業(yè)地產(chǎn)包含的范圍很大，包括寫字樓、商鋪、酒店與城市綜合體等等。開發(fā)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)要求比較高，涉及的專業(yè)知識領(lǐng)域也很多元，因此可以外包的環(huán)節(jié)也較多?？偟膩碚f，主要在于開發(fā)流程中的前期和后期兩部分。

　　以城市綜合體的開發(fā)為例，首先需要一支前期開發(fā)顧問團隊，針對各個物業(yè)市場做市場調(diào)研、以明確項目的可行性、產(chǎn)品的最佳業(yè)態(tài)及體量組合；并且，需要設(shè)計團隊配合顧問團隊，確定概念定位、規(guī)劃設(shè)計等，以打造最適合市場需求的產(chǎn)品或組合；另外，前期的招商工作也可以外包，比如商鋪部分主力店及中小店的業(yè)主確定，酒店部分的運營商甄選。而后期，綜合體中寫字樓部分的物業(yè)管理和設(shè)施管理、商鋪部分和酒店部分的運營管理等，都有更專業(yè)的外包服務(wù)機構(gòu)承接。

　　我們公司的業(yè)務(wù)范圍也同樣集中在這兩塊，前期顧問咨詢部門、租賃代理部門、后期物業(yè)管理部門等都是針對這些外包服務(wù)需求的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：據(jù)悉，在這兩年，中國地產(chǎn)外包業(yè)務(wù)有很明顯的增長，您認(rèn)為增長的原因是什么？

　　祝惇若：地產(chǎn)外包業(yè)務(wù)的增長是由兩方面推動的，一是需求方面，二是供應(yīng)的質(zhì)量要求。

　　需求方面，中國經(jīng)濟的增長動力有目共睹，越來越多的國外企業(yè)都來中國尋找機會。這些企業(yè)要租房、要建廠房，那么出于降低成本增加效率的考慮，就需要外包選址、租賃代理的業(yè)務(wù)。零售商們沖著中國人日益鼓起的錢包，想尋找更多合適的物業(yè)進(jìn)駐以擴大其版圖，就需要依靠懂得本地零售市場的服務(wù)商去談判。這些都是地產(chǎn)外包業(yè)務(wù)，在回答你第一個問題時，我提到過這塊業(yè)務(wù)存在的合理性，正是來自各方面的不斷攀升的需求推動了這塊業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　供應(yīng)方面，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模的不斷擴大，一個項目想出類拔萃，必然需要高度專業(yè)化的團隊，針對市場需求提供最優(yōu)化的支持，以提升供應(yīng)質(zhì)量。

　　而商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模必然會越來越大。為什么這么說，往大環(huán)境看，其實很好理解，中國目前最大的趨勢是什么？是城市化進(jìn)程，以及隨之帶動的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的壯大發(fā)展。這個趨勢下，商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模建設(shè)是必然的。同時，隨著人們消費能力和需求質(zhì)量的提升，對購物、餐飲、娛樂、旅游休閑的需求會日益膨脹，也同樣會帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)已日益成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點。商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，是地產(chǎn)外包服務(wù)的巨大機遇，是其發(fā)揮專業(yè)作用的最佳舞臺。

　　現(xiàn)在的優(yōu)秀開發(fā)商們都明白，開發(fā)前期，不能將項目獨立出來看，而是將其置于區(qū)域市場中，了解競爭情況后、供需關(guān)系后，才能做出開發(fā)模式、開發(fā)時機的最佳判斷，才能獲得成功；所以，外包的商業(yè)定位、開發(fā)顧問業(yè)務(wù)隨之水漲船高。在國外，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目背后，必然有專業(yè)管理服務(wù)商支持，且這類外包服務(wù)的專業(yè)分工十分細(xì)化，有專門針對商場等零售設(shè)施的、專門管理酒店的、專門管理高檔服務(wù)式公寓的，他們的高度專業(yè)化造就了高品質(zhì)的項目。隨著國內(nèi)開發(fā)商的眼界不斷開闊，這些先進(jìn)的做法會逐漸被認(rèn)同和接受。以酒店業(yè)為例，國際酒店運營商這些年在中國托管物業(yè)數(shù)量的幾何增長，正說明了開發(fā)商們對這類外包業(yè)務(wù)的認(rèn)同。諸如洲際、喜達(dá)屋這類酒店集團，他們的全球營銷網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)化體系等優(yōu)勢都是開發(fā)商們無法企及的，他們的支持促成了項目的成功。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：在今年年初發(fā)布的世邦魏理仕08年年報中清楚表示，在去年金融危機的背景下，貴司的業(yè)績?nèi)杂?1億美元。而原因則是采取營收組合多樣化的戰(zhàn)略，使得基于服務(wù)費的外包服務(wù)的收入大大增加”，那么在中國的情況是怎么樣呢？

　　祝惇若：世邦魏理仕在創(chuàng)立至今始終保持自身作為專業(yè)服務(wù)商的定位，因此在過去的兩百多年中我們逐步建立了以房地產(chǎn)為核心的完整的服務(wù)鏈。這次金融危機源自房地產(chǎn)信貸市場的崩潰，隨之而來的一系列連鎖反應(yīng)使得全球經(jīng)濟受到了全面的沖擊。盡管由于各類企業(yè)與投資者緊縮開支，很多與房地產(chǎn)租賃或銷售相關(guān)，并且傳統(tǒng)以來是我們公司重要收入來源的業(yè)務(wù)受到了嚴(yán)重的影響。但是在另一方面，經(jīng)濟衰退所造成的企業(yè)各類固定資產(chǎn)清算、托管以及相關(guān)的房地資產(chǎn)剝離出售等需求大量增加。在這樣的背景下，世邦魏理仕作為一家全方位服務(wù)提供商，就在競爭中脫穎而出，通過對服務(wù)重心的調(diào)整與相關(guān)業(yè)務(wù)的重新組合，滿足了這些市場需求。

　　舉例來說，世邦魏理仕在08年11月初被美國聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)聘任，為其在全美所托管的商業(yè)與住宅物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理與處置。這樣的服務(wù)合同，是對我們?nèi)娣?wù)能力的一次極大肯定。即使是在美國這樣對服務(wù)外包概念高度認(rèn)可的市場，此類由政府相關(guān)機構(gòu)進(jìn)行的大規(guī)模委托也非常少見。與此同時，很多大型商業(yè)與投資銀行也委托世邦魏理仕代為處置其位于全球各主要金融中心的重要商業(yè)資產(chǎn)。在這樣的經(jīng)濟背景下，正是我們對于服務(wù)專業(yè)性的不斷追求，才使得我們能夠在險峻的經(jīng)濟背景下仍然在行業(yè)中保持領(lǐng)導(dǎo)者的地位。

　　就中國市場來說，也正是因為我們在進(jìn)入中國以來也不斷貫徹業(yè)務(wù)發(fā)展全面化與本地化的理念，使我們在這場經(jīng)濟危機中所受到的影響減小到了最低程度。盡管受到跨國公司在國內(nèi)擴張計劃擱置的影響，租賃與代理業(yè)務(wù)在一定程度上收縮，但是我們的策略顧問團隊在國內(nèi)經(jīng)濟刺激舉措與房地產(chǎn)市場復(fù)蘇等有利條件的帶動下，為國內(nèi)各級政府機構(gòu)、投資者以及開發(fā)商在土地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位以及項目開發(fā)等領(lǐng)域提供專業(yè)建議。此外有關(guān)項目評估與資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)也隨著市場成熟度的不斷增加而快速增長。因此總的來說，我對世邦魏理仕在中國的業(yè)務(wù)發(fā)展情況還是比較滿意與樂觀的。

　　不過，對于服務(wù)外包理念的接受程度這一點，中國國內(nèi)市場與國際成熟市場相比還有相當(dāng)長的一段路要走。在進(jìn)入中國的十多年里，我們從為在國內(nèi)的跨國企業(yè)服務(wù)，到現(xiàn)在以各級政府機構(gòu)與大型國內(nèi)開發(fā)商為主要合作對象，實現(xiàn)了一個根本的轉(zhuǎn)變。但是一個市場真正的成熟的標(biāo)志，我覺得是那些代表著大部分市場份額的中小型公司對于專業(yè)服務(wù)外包的理解與接受。中國市場正在朝這個方向前進(jìn)，我也希望世邦魏理仕能夠在這個進(jìn)程中為中國房地產(chǎn)市場走向更高程度的專業(yè)化作出積極的影響。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：我們知道，在2008年6月，萬科和貴司簽約托管了其高檔住宅的物管，這就是地產(chǎn)外包服務(wù)嗎？可否簡單介紹目前和萬科進(jìn)行合作的狀況？

　　祝惇若：是的，物業(yè)管理是目前比較普遍、接受度也很高的一種地產(chǎn)服務(wù)外包方式。許多高端寫字樓、住宅項目、商業(yè)項目的開發(fā)商都會聘用專業(yè)的品牌物業(yè)管理商。這樣的外包合作，從開發(fā)商角度，可以節(jié)省其人力物力，并且，聘用高品質(zhì)的品牌物業(yè)管理商也是對其資產(chǎn)品質(zhì)的保障和提升。從我們的角度，我們的物業(yè)管理服務(wù)可以得到市場的進(jìn)一步認(rèn)可，這是雙贏的局面。

　　與萬科的合作，其實是雙方在近年來各自公司發(fā)展進(jìn)程中的一個亮點。首先，作為一個具有豐富開發(fā)經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)公司，萬科在全國各地的多年發(fā)展中，不但開發(fā)出了適合不同消費者需要的產(chǎn)品，也在這個過程中積累了大量的關(guān)于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的經(jīng)驗。但是在部分高端項目中，由于住戶的需求更為復(fù)雜多樣，需要更為細(xì)致與專注的服務(wù)來滿足他們生活居住方面有別于普通住戶的要求。在這種情況下，世邦魏理仕利用在全球范圍內(nèi)積累的大量服務(wù)高級住宅項目的經(jīng)驗與專長，為萬科在國內(nèi)的高端項目提供物業(yè)管理方面的服務(wù)。我們借項目合作的機會，讓世邦魏理仕在更大程度上進(jìn)入中國廣闊的內(nèi)地市場，積累在當(dāng)?shù)氐姆?wù)經(jīng)驗，從而為以后其他業(yè)務(wù)的開展創(chuàng)造一些機會。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：對于未來中國地產(chǎn)外包業(yè)務(wù)的發(fā)展，您判斷的趨勢是如何？

　　祝惇若：就像我前面提到的，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的成型和完善，商業(yè)地產(chǎn)市場的前景無可限量。而且，我也相信，國內(nèi)的開發(fā)商或扮演著開發(fā)商角色的機構(gòu)，會打開他們的思路，不斷更新他們的觀念?，F(xiàn)在國內(nèi)的決策者們都越來越懂得借用外腦”的道理，地產(chǎn)外包業(yè)務(wù)的空間會越來越大。

　　另一個角度來說，目前國內(nèi)提供地產(chǎn)外包業(yè)務(wù)的公司還不多，尤其是像我們這類綜合性的外包服務(wù)機構(gòu)還太少。隨著國內(nèi)地產(chǎn)市場的逐步開放和成熟，以后我們的同行數(shù)量也會大幅增長。

　　我相信，地產(chǎn)外包是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈逐步完善的必然產(chǎn)物，哪一天我們不說這是個概念，而是個常識的時候，也就說明國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)離成熟不遠(yuǎn)了。