商業(yè)社會的發(fā)展總是從分化開始，逐步走向進(jìn)化，當(dāng)今促成分化的原因主要來
自技術(shù)革命，從工業(yè)1.0到工業(yè)4.0，從互聯(lián)網(wǎng)+到人工智能+，從IT革命到生物技術(shù)革命，技術(shù)正在創(chuàng)造企業(yè)增長的“斷層”，也在無情地淘汰落伍者。每一個商業(yè)都在被重新定義，每一個價值都在被重新解構(gòu)。
在2017年中國綠公司年會上，鏈家集團(tuán)董事長左暉發(fā)表了“新經(jīng)紀(jì)，新動能”的主題演講，他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正在從增量市場走向存量市場，存量房市場作為一類2C的大行業(yè)，未來一定會孕育出大公司。同時，存量市場未來對國家GDP、就業(yè)、稅收的拉動作用將超越增量市場。
過去一段時間里，房價持續(xù)上行29個月，總需求和基本面承載力已十分有限，房地產(chǎn)“外強(qiáng)中干”的脆弱暴露無遺。與此對應(yīng)的，截止到2017年4月17日，全國已經(jīng)有39個城市和海南全省出臺調(diào)控政策，調(diào)控范圍和力度史無前例。隨著樓市的深度調(diào)控，多個熱門城市成交回落，對開發(fā)商和中介服務(wù)公司的監(jiān)管也在不斷加碼。左暉認(rèn)為，調(diào)控政策效果顯著，市場下行已成現(xiàn)實，地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)未來面臨著巨大的挑戰(zhàn)，同時也孕育著多個變量。
存量市場將貢獻(xiàn)更多
大型房企的相繼加入，使房地產(chǎn)中介行業(yè)越來越具有話題性和想象力，而這一行業(yè)代表的主體正是存量市場。從業(yè)內(nèi)大公司不斷加碼、存量市場運(yùn)作企業(yè)不斷壯大的趨勢不難看出，房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈正在發(fā)生變化，即從增量市場走向存量市場。
據(jù)此前鏈家研究院發(fā)布的資料顯示，目前房產(chǎn)流通行業(yè)規(guī)模(新房+二手房)總體在17萬億左右，其中新房交易年規(guī)模達(dá)到10萬億;存量房交易規(guī)模在6萬億左右，其典型代表為鏈家1.2萬億GMV，這一市場未來發(fā)展也有望達(dá)到10萬億。
左暉認(rèn)為，撬動存量房市場，帶動的將不僅僅只是房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展，更重要的是，存量房交易市場及其衍生市場對于GDP、就業(yè)和稅收等方面的貢獻(xiàn)，未來將超過增量市場。
左暉在年會上表示，每交易1套二手房可帶動26萬元的GDP，提供2.6個就業(yè)崗位，為國家貢獻(xiàn)7.7萬元稅收。按全國二手房市場規(guī)模估算，交易及衍生累計可帶動GDP達(dá)12799.8億元;提供就業(yè)崗位累計可達(dá)1290.1萬人;繳納稅金累計可達(dá)3864.8億元。
國內(nèi)外存量市場運(yùn)作差異
對于存量房市場運(yùn)營，剛買進(jìn)存量房市場的中國，與上世紀(jì)80年代就進(jìn)入存量房時代的美國、日本相比，有不少差異值得分析與思考。
美國的存量房資產(chǎn)交易基于90家MLS和200萬經(jīng)紀(jì)人，聚合了經(jīng)紀(jì)公司、媒體、產(chǎn)權(quán)保險、房屋檢查、簽約交割等獨立生態(tài)，并進(jìn)一步過渡到金融和房屋美化等邊緣板塊?？梢哉f存量市場與增量市場基本處于割據(jù)狀態(tài)，各自為政、分工明確，且增量市場之間也分工非常細(xì)致明確、各司其職，是相互合作的關(guān)系。各部分市場規(guī)模為：經(jīng)紀(jì)人420億、媒體90億、產(chǎn)權(quán)保險公司85億、房屋檢查15億、經(jīng)紀(jì)公司150億、簽約交割40億、金融5500億(凈利息收入)、財產(chǎn)保險750億。
日本房屋流通行業(yè)的特點則體現(xiàn)在開發(fā)、管理和交易相互滲透，存量市場和增量市場行業(yè)相互滲入，存量市場內(nèi)部的公司也相互滲透。大公司從拿地、開發(fā)、物業(yè)管理、物業(yè)升級、再開發(fā)等，實現(xiàn)了完全的閉環(huán)。
其資產(chǎn)開發(fā)包括新建住宅、融資重建;資產(chǎn)流通包括住宅買賣、投資型物業(yè)買賣、租賃、金融;資產(chǎn)優(yōu)化包括翻新室內(nèi)裝修;資產(chǎn)管理包括物業(yè)維護(hù)、公寓管理、寫字樓管理、租客募集與管理。像三井不動產(chǎn)、野村不動產(chǎn)等日本地產(chǎn)行業(yè)中的大型公司都是采取的混合經(jīng)營模式，參與各塊業(yè)務(wù)。
在左暉看來，中國當(dāng)前的存量市場生態(tài)不同于國外，體現(xiàn)在存量交易市場的公司都是一體化運(yùn)營，且交易公司為金融和資產(chǎn)優(yōu)化業(yè)務(wù)導(dǎo)流，物業(yè)管理和交易業(yè)務(wù)之間相互滲透。
其中資產(chǎn)管理主要為物業(yè)管理，市場規(guī)模達(dá)1700億;資產(chǎn)交易規(guī)模達(dá)6.5萬億(存量房交易GMV)，包括線上平臺、媒體、簽后服務(wù)、流通性金融、經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人;其他有大約3萬億的市場規(guī)模。其中資產(chǎn)管理和資產(chǎn)交易相互滲透，資產(chǎn)交易為金融和資產(chǎn)優(yōu)化導(dǎo)流。
隨著中國人口結(jié)構(gòu)、住房需求轉(zhuǎn)變，城鎮(zhèn)化節(jié)奏、房地產(chǎn)開發(fā)投資趨緩，逐步深化的政策調(diào)控，以及以O2O為代表的房產(chǎn)中介業(yè)迅猛發(fā)展，中國的存量房時代已不可逆，運(yùn)營管理也有了更多可比較、借鑒的案例。
存量市場流通格局
存量市場的流通格局，主要取決于存量市場和增量市場之間的關(guān)系，以及存量市場內(nèi)部各細(xì)分市場之間的關(guān)系。
根據(jù)分工表現(xiàn)，存量市場在運(yùn)營階段的流通可分為資產(chǎn)管理、資產(chǎn)交易及資產(chǎn)優(yōu)化三類。
資產(chǎn)管理以萬科物業(yè)、彩生活和自如為代表，鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前總規(guī)模估算為1700億元。
資產(chǎn)交易可按照交易權(quán)屬分為所有權(quán)交易、抵押權(quán)交易及使用權(quán)交易，分別對應(yīng)著6.5萬億(存量房交易GMV)、2萬億(抵押市場)及1萬億(租賃市場規(guī)模)的市場規(guī)模，典型代表分別為鏈家、四大行和自如。
資產(chǎn)優(yōu)化則包括簡單裝飾的家居、較深度的家裝(裝修+建材)和深度優(yōu)化的城市更新，分別對應(yīng)著5100億的家居市場、4500億的家裝市場以及1.2萬億的城市更新市場，代表公司為萬鏈、高和資本。
左暉總結(jié)道：移動互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)發(fā)展，帶來了存量房交易的生態(tài)改善，體現(xiàn)在存量房交易的核心力——形成了以’房-客-人’為核心的穩(wěn)固交易網(wǎng)絡(luò)平臺，且在互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)支持下，行業(yè)交易效率、交易體驗將進(jìn)一步提升，大平臺效應(yīng)也將得到進(jìn)一步展現(xiàn)。
另一方面，中國一、二線城市率先進(jìn)入存量房時代帶來無限前景、消費方式的迭代衍生了新的服務(wù)需求，資本市場對房地產(chǎn)市場的看多，使中介公司獲得了體外輸血的機(jī)會，在這些因素推動下，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)格局不斷被刷新，從而為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新動能。
